11 грудня 2018 • № 49 (1533)
Rss  

Що буде з багатоквартирними будинками, мешканці яких не створили ОСББ?

У період з 25 по 27 травня за ініціативи виконавчого комітету Полтавської міської ради було проведено серію семінарів з питань створення та діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

– Учасники семінарів ставили безліч питань, що їх хвилюють, – говорить заступник міського голови з питань діяльності виконавчих органів (питання ЖКГ) Олексій Чепурко, – тому я хотів би систематизувати ці питання і відповіді на них та донести цю інформацію до жителів нашої територіальної громади.

З 1 липня 2016 року жителям багатоквартирних будинків доведеться зробити вибір: або створювати ОСББ, або керувати своїм будинком самостійно без створення юридичної особи та вибрати собі управителя або комерційну управлінську компанію. Якщо ж мешканці офіційно не висловили свою волю, органи місцевого самоврядування зобов’язані призначити на конкурсній основі управлінську компанію, яка буде самостійно управляти багатоквартирним будинком. Для багатьох жителів нашої територіальної громади цей процес вкрай незрозумілий, але, як відомо, незнання закону не звільняє від відповідальності за його невиконання.

Багато хто стверджує, що мешканці багатоквартирних будинків не зобов’язані створювати ОСББ. Справді, закон передбачає варіант управління багатоквартирним будинком «без утворення юридичної особи». Але такий крок обмежує можливості проведення капітальних ремонтів та відстоювання своїх прав щодо отримання якісних комунальних послуг. Звичайно, ніхто не забороняє жителям самостійно збирати гроші на капітальний ремонт, але укласти договір на його проведення, не маючи статусу юридичної особи (ОСББ), буде складно. Обов’язково виникнуть питання, хто буде займатися утриманням будинку і платити за комунальні послуги, а з кого спитати за неякісно виконану роботу.

– Які можливості й небезпеки таїть у собі Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»? Що загрожує жителям багатоквартирного будинку, які до 1 липня 2016 не визначаться з формою управління своїм будинком?
– Невідомо, чи буде з кого обирати гідних кандидатів на комерційне управління багатоквартирними будинками, але вибрати когось доведеться. Договір на утримання будинку будуть укладати не жителі, а представник місцевого органу влади. Тобто договір про надання послуг від імені співвласників будинку з найманим комерційним керуючим укладе представник виконкому. Договір з жителями укладатиметься терміном на один рік. Тому єдиним порятунком стане створення власного ОСББ, у якому можна самим установлювати тарифи і розумно витрачати й контро-лювати власні кошти на ремонти. Але часу на роздуми залишається не так уже й багато.

– Розкажіть про капітальні ремонти житлового фонду за рахунок місцевого бюджету.
– Перш за все визначимося з питанням власності на багатоквартирні житлові будинки. Згідно з ч.7 ст.92 Конституції України правовий режим власності визначається лише законами України.

Згідно зі ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. д.) з державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно з ч.2 ст.10 цього ж закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Конституційний Суд України двічі (у 2004 й у 2011 рр.) давав офіційні тлумачення цієї статті, суть яких зводиться до того, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його придбання, і не потребує будь-яких дій для його підтвердження (наприклад, створення об’єднання співвласників, вступу до нього).

Згідно зі ст.19 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній, а загальне – у спільній частковій власності співвласників.

Згідно зі ст.382 Цивільного кодексу України (ЦКУ) власникам квартири у двох- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані в житловому будинку.

Таким чином, усі процитовані вище норми законодавства однозначно свідчать про те, що багатоквартирний житловий будинок як цілісний майновий комплекс є спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень у ньому, що виключає можливість його перебування у власності держави або територіальної громади.

– А як щодо питання фінансування капітальних ремонтів з місцевих бюджетів?
– Відповідно до статей 30, 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до власних повноважень виконавчих органів сільських, селищних, районних, міських рад належить управління об’єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання й ефективної експлуатації, надання необхідного рівня та якості послуг населенню й організація за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції й ремонту об’єктів комунального господарства, житлових будинків і т.ін.

Згідно зі ст.184 Житлового кодексу УРСР фінансування капітального ремонту житлового фонду здійснюється за рахунок його власника, а саме: у будинках комунальної власності – за рахунок місцевого бюджету; у будинках державної власності – за рахунок коштів підприємства, установи, організації, яким належить цей будинок; у будинках житлово-будівельних кооперативів – за рахунок коштів кооперативу; у будинках громадського житлового фонду – за рахунок коштів власників фонду.

Таким чином, за рахунок місцевого бюджету справді може здійснюватися капітальний ремонт житлового фонду, але тільки комунальної форми власності. Капітальні ремонти багатоквартирних будинків, у яких приватизовані квартири, формальним власником яких є територіальні громади, можуть фінансуватися з місцевих бюджетів, пропорційно частки комунальної власності в таких будинках.

Сім причин і переваг, задля яких варто створити ОСББ

Перевага № 1. Зменшення квартплати за рахунок:

– відсутності податку на прибуток і на додану вартість, адже ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання;
– відсутності прибутку ЖЕКу;
– надходження додаткових коштів від здачі в оренду службових приміщень, побудованих на кошти власників;
– надходження додаткових коштів від здачі в оренду об’єктів, що перебувають у спільній власності (господарських та нежитлових приміщень, прибудинкових територій і т.д.);
– надходження додаткових коштів від розміщення реклами в ліфтах, за використання шахт провайдерами телекомунікаційних послуг і. т. д.;

Крім цього, усі необхідні пільги і субсидії зі сплати квартплати та житлово-комунальних послуг для членів ОСББ зберігаються.

Боржники отримують змогу використання за згодою членів ОСББ свого трудового внеску (немає грошей – зроби що-небудь корисне для будинку) замість квартплати.

Важливо: ОСББ не відповідають за борги мешканців будинку, які залишилися в них перед ЖЕКом.

Перевага №2. Поліпшення якості послуг

При створенні ОСББ відновлюється юридичний зв’язок власників з їхнім суспільним майном, тобто з’являється реальний господар свого майна, а нині його немає. Там, де мешканці відчувають себе власниками свого будинку і прибудинкової території, у них з’являється шанобливе ставлення до свого майна.
ОСББ приймає будинок на свій баланс і самостійно здійснює його експлуатацію або самостійно визначає експлуатаційну організацію на конкурсній основі.

Оскільки ОСББ самостійно визначає виконавців основних житлових послуг шляхом укладення прямих договорів, то відповідно кожен його окремий житель контролює якість робіт.

Якщо ж якість виконання певних робіт не задовольняє мешканців ОСББ, тоді договір із виконавцями в будь-який момент розривається й укладається з іншою організацією. Тобто при наданні послуг ОСББ ця організація зацікавлена в якісній роботі. Оскільки конкуренція на ринку управління нерухомістю зростає, відповідно ОСББ може легко укласти угоду з іншою фірмою або приватною особою.

ОСББ – це відсутність проблем з отриманням необхідних довідок, оформлення документів на отримання субсидій, прийняття документів на видачу паспортів, на реєстрацію (прописку) та ін. Голова ОСББ має право завіряти довіреності на отримання пенсій, представлення інтересів тощо.

Перевага № 3. ОСББ самостійно планує кошторис утримання і проведення ремонтних робіт у будинку

Ми повинні зрозуміти, що в ОСББ усі платежі мешканців будинку і доходи від використання загального майна надходять на розрахунковий рахунок ОСББ і витрачаються на обслуговування і ремонт лише вашого будинку, відповідно до затвердженого на загальних зборах кошторису витрат.

ОСББ самостійно займається плануванням робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, визначає кошторис утримання будинку і на загальних зборах установлює розмір внесків його жителів на утримання будинку.

Перевага № 4. Прозорість і контроль

Члени ОСББ мають змогу здійснювати контроль фінансово-господарської діяльності об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно за допомогою прозорої електронної бухгалтерії.

Кожен мешканець будинку може брати участь в управлінні будинком шляхом голосування на загальних зборах або через обрання до органів управління (на посаду члена правління або голови ОСББ).

Перевага № 5. Ремонт будинку

На жаль, Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» скасовано обов’язковість першого капітального ремонту будинку після створення в ньому ОСББ, що здійснюється за рахунок державного бюджету. Але після утворення об’єднання мешканці не залишаються один на один зі своїми проблемами, які накопичувалися роками, адже Полтавська міська рада планує прийняти місцеві програми стосовно проведення ремонтів у багатоквартирних будинках, у яких співвласники створили ОСББ.

Перевага №7. Підвищення вартості квартир у будинку при їх продажу

Охайний, чистий, ніби щойно після ремонту під’їзд багатоквартирного будинку, у вікнах чисте сткло, викладена плиткою підлога, на кожному поверсі сходової клітки світловий датчик руху, який вмикає світло, тільки-но зафіксує якийсь рух, вазони з квітами на першому поверсі, охайний, чистий та справний ліфт, дитячий майданчик у дворі, клумби під вікнами, охайно припарковані автомобілі – у такому будинку кожен хотів би придбати житло.

Оксана Задорожна
Іван Мольченко, 17.06.2016, 14:531502
ПнВтСрЧтПтСбНд
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31
<листопад